Etxebizitza erosteko gida




Bizitzan laster edo beranduago etxe bat erosteko unea planteatu ohi da. Puntu horretara iritsi arte, hainbat aro igaroko ditugu. Lehenengo, gurasoekin bizitzea izango da normalena; helduaroan, askok, pisu bat alokatuko dute bikotekidearekin, ikaskideekin edo bakarrik bizitzeko.


Zerrenda txiki bat egin daiteke bizitokia erosteko erabaki garrantzitsu horretan eman beharreko pausoekin. Kontuan hartu beharreko pausoen zerrendaren ordena aldatu daiteke kasu bakoitzaren beharren arabera.


1. Etxebizitza mota

Etxe baten bila ari zara? Pisu bat nahi duzu? Lorategia duen etxebizitza bat behar duzu? Kasu batzuetan, etxebizitza mota bat baino gehiago ager daitezke eta beste batzuetan, berriz, baldintza praktikoak edo ekonomikoak direla eta, argi ikusten da mota jakin bat komenigarriena dela. Pisua izaten da ohikoena.


2. Bizitoki berria edo bigarren eskukoa


Ia denoi gustatzen zaizkigu gauza berriak eta bermedunak. Etxebizitza berrien kasuan, aparkaleku, trasteleku, eraginkortasun ziurtagirian emaitza askoz hobeagoak.... izaten dituzte. Aitzitik, etxebizitza berriak dezente garestiagoak izaten dira, baina txikiagoak, eta sabai baxuagoak izaten dituzte eta normalean pladur ugari duten akaberak izaten dira.


3. Ingurunea


Hain gauza erraza eta korapilatsua aldi berean. Lehentasuna eman dakioke jaioterriari, lan egindako eremuari, bikotekideak gehien maite duen aldeari… Aukera asko daude, eta aztertu egin beharko dira.

4. Aurrekontua

Jende askorentzat puntu hau izango da nagusia, eta aurreko hiru puntuak aurrekontura moldatuko dituzte. Kasu askotan gehienezko aurrekontua izango da, beste batzuetan ez da muga zehatzik izango, baina normalean gure baliabide ekonomiko guztiak ez erabiltzen saiatuko gara, hipotekak ito ez gaitzan.


Oso inportantea da erreformaren kontua. Aurrekontua ezberdina izango da ezer edo apenas edozer egiteko duen etxebizitza baterako, eta erreforma integrala edo erreforma serioa egitea dagokion beste etxebizitza baterako.


5. Etxea bilatu


Gaur egun, denoi datozkigu burura Idealista eta Fotocasa bezalako higiezinen atari digitalak; bien artean, Espainiar estatuan online iragarritako higiezin gehienak eskaintzen dituzte. Higiezinen agentzia gehienak bertan agertzeagatik diru asko ordaintzen dute, eta iragarle partikularren bat ere topa dezakegu. Hala ere, apenas agertuko dira iragarle partikularrak, atari handiek hilero iragarkietan eta produktuetan diru kopuru handiak uzten dituzten profesionalak nahiago dituztelako.


Funtsezkoa eta oso eraginkorra izango da inguruko higiezinen agentzietara joatea, norbere burua aurkeztuz eta bilatzen dena ondo adieraziz. Ohikoena izango da bilatutakoa zehatz-mehatz ez edukitzea. Aldiz, beraien datu-basean sartu, eta beharrizanekin bat etor daitekeen zerbait agertzen zaienean, etxebizitza higiezinen atarietan argitaratu edo erakusleihoan jarri aurretik deituko dute.

6. Negoziaketa

Badirudi bilatutako bizitokia topatu dugula, eta orain saltzailearekin negoziatu beharko da. Ziur asko higiezinen enpresaren esku utziko dute izapide hori.

Idealistaren azterlanen arabera, Espainian etxebizitza baten azken salmenta-prezioa irteera-prezioa baino %10 baxuagoa izaten da. Beraz, interesatzen zaigun etxebizitza 300.000 eurokoa bazen, 270.000 eurotan lor daiteke. Hori estatistikak baino ez dira, baina ideia bat egiteko balio diezagukete.

Oso kontuan hartu beharreko zerbait izango da etxebizitzak salmentan zenbat denbora daraman ikustea, hobeto negoziatu ahal izateko. Zenbat eta denbora gehiago merkatuan, hobe negoziatzerako orduan eta gutxiago ordaintzeko aukera eskurago izango da. Oso garrantzitsua da, halaber, eraikinaren berrikuntzei buruz galdetzea ia etxebizitzak ordainaparte handiak dituen epe hurbilean, hala nola teilatuan, fatxada aireztatuan edo igogailua zero kotara jaistean, horrek kalte ekonomiko gogorra ekar baitiezaguke, eta hori kontuan hartu beharko litzateke negoziazioan. Aipatutako edozein erreforma 10.000 eurokoa izan daiteke etxebizitza bakoitzeko, eta bat baino gehiago elkartzen badira, 20.000 eurotik gorakoa izan daiteke. Erreforma horiek erosleak hurrengo urteotan gozatuko baditu ere, inbertsio oso handiak dira eta normalena higiezin hori ez aukeratzea izango da. Gainera, hilabete askotan zehar zarata, aldamioak eta eragozpenak jasango dituzte.


7. Zigor erresak eta salerosketa kontratua


Salmenta baldintzetan akordio bat lortu ondoren, dena idatzita utzi beharko litzateke arazoak saihesteko. Jendeak etxebizitzarako erreserba bat egiteaz hitz egiten du, horretarako figura egokiena Kode Zibilaren 1454. artikuluak arautzen dituen erres penitentzialak lirateke.


Ez dago kopuru zehatzik zigor erresentzat. Kasu askotan, salmenta-prezioaren % 10arekin lan egiten da, horrela, kontratua betetzen ez duena saltzailea bada, saltzaileak zigor erresak bikoiztu beharko lizkioke erosleari, eta alderantziz gertatzekotan, erosleak galdu egingo lituzke emandako erres penitentzialak. Liskarren kasuan, argi dago zer gertatzen den kasu horietan, eta auzitara joz gero, bi alderdiek badakite zer nolako ondorioak egongo diren. Higiezinen enpresa askok, lehenik eta behin, zigor erres kontratua egiten dute, eta, ondoren, salerosketa-kontratua. Hala ere, egokiena kontratu bakarra egitea litzateke, zigor erresak eta aldi berean, salerosketa-kontratuaren gainerako baldintzak jasotzeko. Kontratu bakarra egitearen abantailak asko dira. Egun ezberdinetan parte hartzen duten alderdi guztiak biltzeko zailtasuna da nagusia. Beraz, zenbat eta errazagoa izan, orduan eta zaluagoa izango da salerosketa.

8. Hipoteka



Funtsezkoa da, hipoteka behar izanez gero, merkatuak eskaintzen dituen aukerak kontuan hartzea, interes finkoa edo aldakorra, banketxe bakoitzak eskatzen dizkigun urte-kopurua eta loturak sakonki aztertzea.



9. Erosketari lotutako gastuak



Etxebizitzaren prezioa ordaintzeaz gain, salerosketaren inguruan hainbat gastu izaten dira. Horietako bat da ondare-eskualdaketen gaineko zerga. EAEn, Foru Aldundiek zehazten dute, eta ogasunean amaituko du. Foru Aldundiak adierazitako gutxieneko balio egozgarriaren % 2,5 edo % 4 ordaindu beharko da. % 2,5 aplikatuko da lehenengo etxebizitza denean, 120m² baino gutxiago dituenean eta lehenago tasa murriztu (%2,5) horren onuradun izan ez direnean. Etxebizitza erosteko gainerako kasuetan, zerga % 4koa izango da. Erosketa-prezioa ere hartu daiteke erreferentzia gisa zerga hori ordaintzeko, baina ez du merezi, normalean gutxieneko balio egozgarria baxuagoa izaten delako.



Beste gastua izaten da tasazioen gainekoa. Bankuek erosiko den etxebizitzaren tasazioa eskatuko dute, eta enpresa tasatzailearen eta etxebizitzaren ezaugarrien arabera, prezioa aldatu egingo da, normalean 350 eta 500 euro bitartean. Horrekin batera, hipoteka eta gestoria ere badago. Bankuak gestoria-gastu batzuk ere aplikatuko ditu, eta hipoteka irekitzeak beste gastu batzuk ere ekarriko ditu.


Azkenik, notariotza-gastuak aintzat hartu behar dira, notariotzak salerosketa kudeatzeagatik kobratuko baitu. Jendeak nahastu egiten ditu notariotzako gastuak eta zergak ordaintzekoak, baina argi utzi behar da zergak alde batetik doazela eta notariotza bestetik, nahiz eta notarioak aukera emango duen zerga horiek izapidetzeko eta etxebizitza jabetza-erregistroan inskribatzeko. Maileguak dituen etxebizitza batean, notariotzako ordainsariak 1.300 euro ingurukoak izan daitezke eta zergak askoz gehiago.


10. Giltzak eta horniduren izen aldaketa

Bi alderdiek notariotzako salerosketa sinatu ondoren, alderdi saltzaileak giltzak emango dizkio erosleari, eta egokiena azken hornidura-fakturak ematea izango litzateke, bien titulartasuna aldatu ahal izateko.