2004ean, EAEn etxebizitza metro koadroaren bataz besteko prezioa 2.523,98 eurokoa zen. 2024 amaieran, prezio hori 3.156 eurora igo zen (3.337,91 euro etxebizitza berrientzako eta 3.118,88 euro bigarren eskukoentzat).
Espainiako Bankuaren arabera, familien finantza ahalegina asko hazi da azkenengo urteotan. Zer da finantza ahalegina? Bada batezbesteko 93.75 metro koadroko etxebizitza bat ordaintzeko mediana familiaren zenbat errenta urte gordin behar diren.
2025an, familiek batez beste 7.4 urteko errenta osorik beharko lukete etxebizitza bat erosteko. 1987an, 3 urte behar ziren. 2000 urtean, 4 urte. Burbuila urteetan asko hazi zen metrika hori, 9 unitatera iritsiz 2007an. Burbuilak eztanda egin eta gero, prezioak normaldu egin ziren eta 2014tik aurrera igotzen hasi ziren berriz ere.
Etxebizitzaren garestitze hori ez da milenialen —1980 eta 1995 urte bitartean jaio zirenen— imaginazioaren sorkuntza bat, errealitate bat baizik. Ez da zuzena boomerren —1945 eta 1964 urte bitartean jaiotakoen— artean hainbeste hedatutako tesia: gazteek etxerik ez dute gu baino alferragoak direlako, lanerako gogorik ez dutelako eta parranda asko egiteaz gain Netflix gehiegi ikusten dutelako. INE Espainiako estatistika institutuko estatistikei erreparatuz, argi ikusten da gazteek orain dela 25 urte eta gaur egun aisialdian gastatzen dutena oso antzekoa edota urriagoa dela.
Zergatik garestitze hori?
Etxebizitzen garestitzearen arrazoia askotarikoa da, baina faktore batek —eraikuntza berri faltak— erantzukizun handia du honetan guztian.
Azken urteotan, eraikuntzarako materialak asko garestitu dira. 2019tik hona, hormigoia, altzairua, porlana eta beste eraikuntza material askoren prezioak %50 inguru handitu dira. Lehengaiaen garestitzeak amaierako produktua garestitzen du.
Etxebizitza merkatuaren arazo nagusiena eraikuntza falta da. Eskaria (gure lurraldera bizitera datorren jendearena edota biztanleriarena) gero eta handiagoa da, baina etxebizitza berrien eraikuntzaren hazkunde tasa biztanleriaren handitzea baino askoz txikiagoa da. 2007ko krisiaz geroztik, ia ez da etxebizitzarik eraiki. Horrela, gehiegizko eskari horrek prezioak goraka bultzatzen ditu.
“Negoziorik ez etxebizitzarekin” eta galdera batzuk
Askotan irakur dezakegu lema hori. Esaldi horren atzean dagoen mezua ere ulertzen dut, eta bat nator. Pertsona orok izan beharko luke eskubidea kalitatzeko etxe baten bizitzeko, baldintza duin batzuetan, lan duin batekin ordainketarekin ez itotzeko. Baina lema hori ahoan duen jendearen analisiekin, diagnostikoekin eta planteamenduekin arazoak ditut.
Etxeak eraikitzea, saltzea edota alokairuan jartzea hain errentagarria bada, zergatik daude horrelako arazoak alokairuko etxeak bilatzeko? Zergatik eraikitzen dira hain etxe gutxi? Alokairua horrelako negozioa bada, zergatik dago hain jende gutxi prest etxebizitza bat alokairuan jartzeko? Etxebizitza doakoa bada, nork ordaindu behar du?
Etxeak eraikitzea, saltzea edota alokairuan jartzea hain errentagarria bada, zergatik daude horrelako arazoak alokairuko etxeak bilatzeko? Zergatik eraikitzen dira hain etxe gutxi? Alokairua horrelako negozioa bada, zergatik dago hain jende gutxi prest etxebizitza bat alokairuan jartzeko?
Pertsona batek alokairua kobratzeko ziurtasunik ez badu eta ordainketa faltak jasaten baditu behin eta berriz, etxea alokatu duen pertsona ezin botata, zerk bultzatuko du pertsona hori egoera hori jasan eta gero bere etxea berriz alokairuan jartzera? Segurtasun juridiko eza aipagarria da. Eta segurtasun eza hori gehien sufritzen duena ez da 17 etxe dituena, klase ertaineko jendea baizik. Segurtasun juridiko eza sektore publikoaren porrot bat da, porrot onartezin bat. Segurtasun juridikoak gizarteko geruza xumeak babesten ditu gehien.
Eta sektore publikoak porrot egin duen alor baten, sektore pribatua agertuko da, gaur egun gertatzen ari den bezalaxe. Eta horrek hurrengo galdera dakar: okupazioa mito bat baldin bada, zergatik ari da ilea rapatuta duen tipo bat desokupazio enpresa batekin hainbeste aberasten, bere bezeroa izateko itxaron-zerrendekin?
Etxebizitza turistikoen arazo bat egon al daiteke turistikoki erakargarriak diren herri eta hirietan? Eustatek dio EAEn etxebizitza guztien %0,5 direla turistikoak. Donostian —EAEn etxebizitza turistikoetan liderra—%2 inguru dira. Garestitzearen errudunak al dira? Etxebizitza turistikoen erregulazioari buruz hitz egin dezakegu eta zilegia da bere inguruko debate eta erregulazio bat, baina datuekin garbi jokatu behar dugu eta miraririk ezin dugu saldu.
SOCIMIak eta putre-funtsak (Blackstone, Cerverus, Merlin, etb.) ere errudun omen dira, baina esaterako, Espainia osoan etxebizitza guztien %3-4ren jabe dira eta EAEn, jabe handiek merkatuaren %2 soilik dute. SOCIMIek eta gainera alokairura bideratzen dituzte hein handi batean beraien jabetzak. Garestitzearen errudunak al dira?
Eskaintza handitzen uzten ez duten egoera eta erregulazio horiek alde batetik etxejabeen (handien edo txikien) mesederako dira, beraien aktiboaren balioak gora egiten duelako etengabe, eta bestetik, gizarte osoarentzat kalte
Batzuen konponbidea erraza da: espekulazioa amaitzea, putre-funtsak ixtea, etxebizitza turistikoen nahiz etxegabetzeen debekua, pisu hutsen expropiazioa, alokairua legez merke-merke jartzea eta beste hainbat sasi-konponbide sinple.
Etxe gehiago eraiki behar dira prezioak jaisteko, ez dago besterik. Merkatu pribatuaren eta sektore publikoaren bitartez. Babes ofizialeko etxebizitza askoz gehiago eraiki behar da, Europar Batasuneko batez bestekora iristeko. Eskaintza handitzen uzten ez duten egoera eta erregulazio horiek alde batetik etxejabeen (handien edo txikien) mesederako dira, beraien aktiboaren balioak gora egiten duelako etengabe, eta bestetik, gizarte osoarentzat kalte.
Zergatik ez dute balio prezio-mugek prezioak behera ekartzeko?
Etxebizitzaren eta alokairuaren merkatua ekonomia arloan asko ikertu den esparrua izan da, eta kontsentsu handia dago prezio-mugen ondorioen inguruan ekonomisten artean. Prezio mugak ez dira zerbait berria. Prezio-mugen ondorioz, etxebizitza-eskaintzaren murrizketa izando dugu, prezioak mugatzeak jabeen intzentiboak gutxitzen baititu etxebizitzak alokairu merkatuan jartzeko, eta horrek eskaintzaren murrizketa dakar. Horren adibide dira Estokolmo, Bartzelona, San Frantzisko eta Berlin.
Etxebizitzen kalitatearen galera ere badakarte, prezioak merkatuaren arabera egokitu ezin direnez, jabeek ez dute etxebizitzetan mantentze-lanetan eta hobekuntzetan inbertitzeko pizgarririk, eta horrek alokairuko etxebizitzen kalitatearen galera eragiten du epe luzera. Etxebizitza berrien eraikuntzarako pizgarri falta ere izango dugu, merkatu libreko prezioa ezin baita kobratu. Horrez gain, horrelako neurriek merkatu beltza sustatzen dute eta baliabideen esleipen desegokia lortzen dute.
Prezio-mugen ondorioz, etxebizitza-eskaintzaren murrizketa izando dugu, prezioak mugatzeak jabeen intzentiboak gutxitzen baititu etxebizitzak alokairu merkatuan jartzeko, eta horrek eskaintzaren murrizketa dakar
Gaur egun ere gero eta udalerri gehiagotan ikusten ari garen bizitegi-merkatu tenkatuko eremu izendatzeak ere ez du lagunduko, beste arrazionamendu neurri bat baita, eskaintza arazoari tentuz aurre egiten ez diona. Hayekek erakutsi zuen prezioak hainbat eragineren artean koordinatzeko seinaleak direla, eta horiek manipulatuz gero, eskasia eta distortsioak izango ditugu, gaur egun ikusi bezala.
Alokairurako dirulaguntzek ere ez dute laguntzen, birbanaketa efektua erregresiboa izango baita —laguntza etxejabearen dirulaguntza bat izango baita—, prezioen igoera sortuz.
Prezio-mugak ez dira eraginkorrak etxebizitza eskuragarriago egiteko, historian hainbat aldiz aurrez ikusi bezala. Intentzio onekin egindako politikak dira, baina politika horiek beraien efektuengatik baloratu behar dira, ez asmo onekoak izateagatik. Harri berdinarekin nahi adina aldiz egin dezakegu estropezu.
Nola konpon dezakegu etxebizitzaren arazoa?
Ez dakit arazoa guztiz konpondu daitekeen, baina egoera asko hobetu, ziur. Benetako erantzuna eskaintza handitzea da, bai merkatu librearen bitartez, bai sektore publikoaren eskutik. Onerako edo txarrerako, herrialde zoragarri baten jaio eta bizi gara, oso erakargarria den lurralde baten.
- Lur gehiago gaitu eraikuntzarako. Tramiteak erraztu, lizentziak lortzea zaila, garestia eta motela baita. Legedia eguneratu. Praktikoa eta pragmatikoa izan behar da, merkatuaren gehiegikeriak eta sektore publikoaren moteltasuna saihestuz.
- Segurtasun juridiko handiagoa familientzat, ordainketa falten aurrean babesteko eta alokairua ordaintzen ez dituztenak azkar kanporatzeko, merkatua dinamizatuz eta segurtasuna emanez.
- Gizarteko geruza guztiak benetan bustitzen dituen hazkunde ekonomikoa bultzatu. Hazkunde ekonomikorik gabe, ez dago dirurik hau guztia ordaintzeko. Azkenengo 20 urteetan Euskal Herria ia ez da ekonomikoki hazi. Hori oso larria da.
- Ezertarako balio ez duten politikak alde batera utzi (tentsio guneak, alokairuaren topeak, etb.). Sektore publikoa konponbideak emateko dago, ez trabak jartzeko.
- Etxebizitza gehiago eraiki, bai edo bai, merkatuaren eta sektore publikoaren bitartez. Europar Batasuneko batez bestekora hurbiltzeko sektore publikoak bere parkea hainbat aldiz biderkatu behar du.
Erronka hau guztion artean aurrera emateko zerbait da, inor atzean utzi gabe. Egin dezagun.